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按揭贷款100万买房,月供30年,如何还债最划算?

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发表于 2017-8-26 22:58:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
【如何还债最划算?】
按揭贷款100万买房,月供30年,首先当然是要看具体采用什么贷款方式。是选择商业贷款还是公积金贷款,其次就是选择还款方式,等额本金还是等额本息,最后重点是贷款的具体利率是多少。因为很多银行是可以给贷款人利率折扣的,折扣区间在85折到95折不等。

                               
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【贷款月供怎么计算?】
买房的人都知道按月还款有两种方式,一是等额本金还款,二是等额本息还款。选择不同的还款方式,所产生的利息也不相同。折两种还款方式的计算公式如下:
等额本息计算公式:
每月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)×还款月数〕÷〔(1+月利率)×还款月数-1〕
等额本金计算公式:
每月还款额=(贷款本金 ÷ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率

                               
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那么贷款100万,还贷30年的利息是多少呢?
这里以商业贷款为例介绍,目前国内大部分银行贷款利率都是浮动的,一年一调整。并且各个商业银行执行的贷款利率,可以根据借款人的实际情况在基准利率的基础上进行浮动,当然必须在央行允许的浮动范围内调整,也就是上面所说的利率折扣。所以不同银行每个档期具体贷款利率不完全一样,具体银行贷款利率以当地银行公布为准。这就难怪统一楼盘有的人到农行办理的贷款业务,而有的人则到工行办理贷款业务。那么两个银行间的利率折扣也很大程度上是不同的。

                               
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【还款方式】
1、等额本息还款
现在基准利率已经降到4.9%,但是大家都知道银行贷款利率是浮动的,高的时候超过6%,低的时候也是现在的4.9%,所以我们这里就按照30年基准利率为5.4%来算,加入利率不再波动,则利息总额是1,021,510.85元,每月还款5,615.31元,本息合计2,021,510.85元。
2、等额本金还款
同理可得,等额本金还款利息总额812,250.00元,首月还款7,277.78元,每月递减12.50元,本息合计1,812,250.00元。

                               
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那么贷款利息算完了,如果大家怕自己计算有误差的话,书晗再给大家介绍一款贷款计算器,可以直接在这里输入数字,如贷款多少钱,想贷几年,利率多少等,就可以直接得出结果,类似的计算器支付宝程序里面也有,叫“理财小工具”。

                               
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【何时提前还贷最合适?】
网上有很多答案,有的说“第8年”最合适、有的说“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”还有的说“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”等等答案。这些答案之所以被人们接受也有一定的原因,那就是每个人都有“占便宜”的心理。几乎所有人在还房贷的时候都会难免想到“什么时候还完房贷最划算”。

                               
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其实这个问题本身就是个伪命题,因为它是建立在未来的不确定性基础上的,对于不确定的事情怎么可能会有一个确切的答案呢?不过,书晗可以提供两点供大家参考。
第一重点自身的投资回报率,比如你现在的理财规划和资产配置能够保证自身的投资年回报率在5%以上那么就不建议你进行提前还款,因为现在的银行住房按揭贷款利率没有超过5%。在这种情况下,你欠银行的钱越多就越赚,提前还贷不划算。

第二重点看通货膨胀率,通过膨胀直接体现在物价上,如果通货膨胀持续走高,或者稳定在高位。那么提前还贷肯定也是不划算的。反之,如果通胀开始走低,现金变得更加值钱,银行贷款利率也相应提高,这时候就可以根据自身财产状况决定是否提前还款了。

                               
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
贷款30年,如果前十年你还不完的话,后20年有钱都别提前还银行了,前十年还的利息最多,以后还的基本都是本金了,所以有钱也不还,就慢慢的让银行从卡里扣就是了,并且钱每年起码贬值百分之八
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
个人认为,贷款买房超15年就不能买,否则15年朝上,正常生活不能正常,全跟银行打工,苦不堪言
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
有个老外 带着100万来到深圳创业,他先在深圳买了幢楼房定居,然后剩下的钱做生意,10年后赔的内裤都没得穿,不得意他只好把房子卖了1000万回国,临走的时候回头看了看。说道,这TM真是个神奇的国家。年轻小伙10年前把自己房子以60万的价格卖了 。10年后小伙子 赚了1000万 用这1000万又买回了自己的房子。这叫什么事呀。
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
能带30年我肯定带30年,钱越来越不值钱,每月少点,就欠着国家钱又咋了
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
每一个年轻人想成家立业都得给银行打工,打到退休。
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
现在还有100万的房子?估计是30年以上老房子吧!罪过罪过,
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
忽悠接盘的-陷阱文章!媒子太多了……
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
半辈子的房奴,哎
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
怎么还都不划算!还用算
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 楼主| 发表于 2017-8-26 23:58:02 | 显示全部楼层
我贷款25年怎么算?是不是亏了,应该30年的…
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